大连知名律师讲解农房买卖纠纷

张德军律师，15904114007,{大连知名房地产律师}，专业处理公房买卖、农房买卖、房屋买卖、土地纠纷等房地产案件，尤其擅长疑难案件的处理，现执业于辽宁添赢律师事务所，先后毕业于东北财经大学工商管理系、大连海事大学法律系。先后为政府机关、国有企事业单位、外资企业、社会团体等几十家单位提供法律顾问服务。

跨村买农房，是否合法！

【案件回放】

2009年4月，家住庄河某村的小刘与陈某签订了《房屋买卖合同》，购买陈某位于开发区某村的一处民房，经该村委会书面同意后小刘支付了全部房款但是没有过户。2010年8月，陈某提出双方签订的《房屋买卖合同》无效并要求其腾退，理由是小刘不是本村村民以及房屋没过户。就该《房屋买卖合同》的效力问题，小刘咨询了辽宁添赢律师事务所张德军律师。

【律师解析】

宅基地的申请，我国实行的是“一户一宅”政策，即农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。依据《物权法》第152、153条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》第62条第3款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申诉宅基地的，不予批准。

司法实践中我省对于他村村民是否有权购买宅基地的确定原则是，如果经房屋所在地农村集体经济组织同意，可以认定合同有效。

房屋买卖是否办理过户登记并不影响该合同效力，就房屋而言，登记的只能是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同，办理过户登记不是房屋买卖合同的生效要件，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。综上，小刘与陈某签订了《房屋买卖合同》是有效的。